哪些情况无法办理过户

哪些情况无法办理过户插图

1、卖家无法提供房产证:

没有房产证的二手房是过不了户的,到房管局办不了手续。只有房产证能证明房屋归属,如果买没有房产证的房子,要承担很大风险,权利也没有保障。

2、卖方未经其他产权人同意出售的房产:

如果房子有多个共有产权人,买房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的,买卖无效。即使完成了过户,之后产权人追究起来,你也只能退房。因此,过户时必须要让所有共有产权人到场签字,有人来不了,要让对方提供经过公证的授权委托书,尽可能的降低毁约风险。

3、被有关部门查封的房产:

买被查封的房子有可能无法交易,或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很复杂,有恶意的也有无意的。买家常常防不胜防,如果涉及诉讼房屋被保全,查封周期会很长,房屋被查封期间无法过户。

4、未解除抵押的房产:

现在不少卖家的房子都是货款买的,未还清银行货款的房子叫抵押房。根据《物权法》第一百九十一条规定:抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

根据此条,已设立抵押权的财产转让的,须征得抵押权人同意或提前清偿抵押权人。对不动产来说,必须先将抵押权撤销以后方能办理过户。所以,购买此类房子,卖家需要先到银行办解押。如果房子还做了其他担保欠款,卖家必须还清担保的钱,才能办理解押。

5、产权因为违规搭建被冻结:

如果房屋有违建,按照《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条规定,有下列情形之一的,登记机关应当作出不予登记的決定:属于违章建筑的;属于临时建筑的;法律、法规规定的其他情形。

在违建拆除、恢复原样之前,房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押货款的。

6、正在出租的房屋:

我国法律有“买卖不破租赁”的规定,也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更,只要租房合同还没到期,租客就有权力住在里面,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

房屋过户的法律效力

1、出售房屋过户以后,对原有的房屋产权人就失去了产权拥有的权利,原有的产权人对出售的房屋不再有任何权利和义务,原有的产权人已经通过资金交换将房屋产权过户给购房者,以后再次出售此屋就是违法行为,要追究法律责任。

2、房屋过户以后,新的房屋产权就落到了新的购房人身上,变成房屋新的一任主人,拥有房屋产权的新户主可以对房屋做出任意处置,但是违法的行为是不可以的,例如私自拆建、安装、作违法交易等,发生这样的行为,严重的政府会没收房屋。

3、房屋过户以后,房屋在出现任何方面的问题,不在与之前的房屋产权人有任何关系,需要找到物业或是开发商解决问题。

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