购买二手房需要注意些什么

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1、注意房屋居住权拥有居住权的人没有房屋所有权,但可长时间甚至终生居住,受到法律保护。

根据《民法典》第三百七十条规定,居住权自合同约定的期限届满或死亡时才消灭,而不会因房屋转让而消灭。

因此,买二手房必须查询该房屋是否设立居住权,否则,就可能产生房子归你,居住权归别人。

2、注意房屋产权隐形共有人

很多夫妻共同出资买房,往往只由一方登记产权,这种情况下,另一方则被称为“隐性共有人”。

《民法典》第三百零一条规定,处分共有的不动产,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

所以,购房时应要求房屋共有人出具书面的《出售房屋同意书》。否则,一旦发生纠纷,可能会导致合同无法继续履行的风险。

另外需要注意,当产权只登记在夫妻一方,而其配偶去世后,还有可能由于继承而产生的共有人,此时若购买房屋,其他继承人可能主张继承权,要求确认房屋买卖无效。

3、注意房屋是否有租赁

房屋存在租赁状况给房屋买卖带来两大法律问题:

一是“买卖不破租赁”的法律问题根据《民法典》第七百二十五条规定,在租赁关系存续期间,承租人如果不愿意搬迁腾房,即使买了房子也可能暂时住不了。

二是承租人的优先购买权问题根据《民法典》第七百二十六条的规定,承租人对所承租的房屋享有优先购买权。

因此,购买人在购买已出租的二手房时,应及时取得承租人放弃优先购买权的书面声明。同时,卖方也应积极主动向承租人取得承租人放弃优先购买权的书面声明,否则若侵害了承租人的优先购买权,承租人可依法要求出租人予以赔偿损失。

4、注意房屋是否被抵押

二手房交易中,大多数二手房可能都存在抵押状况。

虽然《民法典》第四百零六条规定抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,但是,作为买方一定要清楚:

住房抵押按揭贷款,即卖方在出售时,房屋仍未还清银行贷款;非按揭贷款抵押登记,说明卖方存在其他情形对外负债问题,容易在房屋买卖过程发生被司法查封的情况,尤其是存在多次抵押的情况下,稍有不慎就可能钱房两空。

5、注意司法查封等权利限制

存在司法查封情况的房屋,转让存在合同无效的法律风险,《城市房地产管理法》第三十八条就明文规定司法查封的房产不得转让。

购买二手房流程

1、买卖前的产权审核:担心买到产权有瑕疵的房子,是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作,这一问题也将不是问题。

2、首先要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次看购房时的相关凭据,比如购房、契税等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

3、交定金与签合同:看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有敲门的。房子动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元。

根据我国《担保法》规定,定金的数额不能超过主合同标额的20%,超过的部分不受法律保护,买二手房同样要遵循这一规定。另外在交易过程中如果购房者违约,定金是不会返还的,因此一定要看好房源确定购房意向之后再交。当然如果卖房存在违约行为导致合同不能正常履行,需返还双倍定金给支付方。

交定金的时候购房者还要注意签订定金协议或定金合同,各种细节要标注清晰比如:房屋地理位置、交易价格、时间等。定金必须缴纳给卖房,不可缴纳给中介,以免交易中断定金要不回来。

4、如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要交到业主手中,而应该交由第三方。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方。

如果购房者采用贷款方式,情况比较复杂,涉及到房屋可贷金额为房价的70%~80%。然而对于二手房来说,可贷额度是根据“评估值”来计算的。影响二手房评估的因素有很多,地段、房龄、楼层、户型、朝向还有装修等等,一般来说,二手房评估值为成交价的75%-85%,部分房龄较长的房屋比例会更低。

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