房屋出租后转让怎么处理

房屋出租后转让怎么处理插图

房屋出租期间,出租人转让房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购,如果不购买房屋的,房屋所有权转移不影响租赁合同效力。

租房要注意什么问题

1、签合同的日期以及房租到期时间,还有就是交租方式和交租日期,如果房东提前终止合同该如何赔偿等。

2、上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有。

3、房客入住后所发生的如水、电、煤、电话等费用,在房客付费后,房东好将付款凭证收集保存在自己身边。这样既能督促房客按时付款,又能避免欠费太多,更能防止因房客突然不辞而别欠下大量费用。

4、房屋出租前应当对房屋进行必要的整理和修饰,使房屋整洁、美观,并准备几件必用的家具,给房客家的感觉。对房客的有关信息,如身份证、工作单位等情况也应了解准确。

承租人优先购买权不适用情形

1、房屋共有人行使优先购买权

共有人优先购买权优先于承租人优先购买权,这是基于物权优先于债权的规则确定的原则。因为共有人优先购买权是基于物权所生的优先权,而承租人优先购买权是基于债权而生,物权优先于债权,自然得出这个结论。这在理论上叫做优先购买权的竞合或者竞存,基于物权产生的优先购买权优先基于债权产生的优先购买权。

2、房屋卖给出租人的近亲属

出租人如果将租赁房屋出卖给其近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的,基于近亲属的亲情关系,承租人不得主张优先购买权。这就是说,出租人的近亲属也享有优先购买权,并且这个优先购买权比承租人优先购买权更优先,可以对抗承租人的优先购买权。值得研究的是,这种基于亲属关系发生的优先购买权,是不是一个新的优先购买权,产生这种优先购买权的法律基础是什么?

3、承租人放弃优先购买权

出租人出卖租赁房屋,对承租人已经履行告知义务,如果承租人在15日内没有明确表示愿意购买的,就视为放弃优先购买权,对此,当然不得再主张优先购买权。15日是个不变期限,承租人主张优先购买权必须在15日内表示态度,没有明确表示的,就视为放弃权利。

4、第三人善意取得租赁房屋所有权

如果购买租赁房屋的第三人是出于善意,并且已经办理了登记手续,就构成善意取得。第三人出于善意对于承租人的优先购买权不知情,就是善意,构成善意取得,就即时取得所有权。承租人再主张优先购买权,就无法对抗善意第三人依法即时取得的所有权。

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