转租应该注意什么

转租应该注意什么插图

1、私房转租的前提是必须经原出租人同意。

2、承租人拖欠租金的或承租人在承租房屋内擅自搭建的,不得转租。

3、承租人要改变合用部位的使用状况需征得原出租人和相邻使用人的同意。

4、房屋转租合同约定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。

5、建议订立书面合同,且在合同中要明确房主、转租人、和承租人的法律关系。这不仅仅关系到安全问题,同时也关系财产问题。

6、建议次承租人最好经过相关合法的中介机构进行。中介机构会对所出租的房屋进行审查,确保房屋的安全性。

7、建议次承租人避免与转租人单独签订租房合同。这是因为如果房屋转租没有经过房东的同意,房东可以随时解除房屋租赁关系。

房屋转租的风险有哪些

一、非法转租的风险

我国民法典要求,转租必须取得出租人同意。若转租人未经出租人同意,就把房屋非法转租给你,你将面临巨大风险。

1.不能继续占有出租屋因转租人非法转租,出租人在知道或应当知道转租人转租的6个月期间内,可以随时解除他与转租人的租赁合同。一旦出租人解除合同,你对房屋的占有将沦为无权占有,而出租人则有权请求你返还出租屋。

2.合同无效非法转租情形下,转租合同的效力如何?从《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条与第16条推论,似乎应当认定为无效。且司法实践中,非法转租合同也往往被认定为无效。(笔者认为这一结论是非常荒谬的,因与主题无关,于此不赘。)

3.只能得到有限的赔偿。合同一旦被认定为无效,“有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”此处损害赔偿,性质上属于缔约过失责任,赔偿范围是信赖利益损失,主要是缔约费用的损失。也就是说,合同被认定为无效后,你只能请求转租人赔偿缔约费用的损失,至于你另找房屋期间产生的损失(法律上称为履行利益),无法请求转租人赔偿,出租人更不行。

二、合法转租的风险

1.无法请求出租人履行任何义务。出租人并非合同相对人,一般情况下你无法请求他履行任何义务,如交付租赁物及保持合于用益状态的义务,维修义务等。诸此义务,只能基于转租合同,请求转租人履行。

2.转租人不缴房租,你将失去出租屋。转租人不缴纳房屋,符合一定条件出租人可以解除租赁合同。租赁合同被解除后,你也无权占有出租屋,必须返还给出租人。

3.可能无法主张优先购买权。为保护承租人利益,法律上规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。“但次承租人(你)可能无法享有这一权利。

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